Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

Для всех без исключения покупателей юридическая чистота квартиры – это самый волнительный и важный момент в том, что касается покупки квартиры. Некоторые клиенты готовы самостоятельно тратить время на поиск подходящего варианта. Но даже в таких случаях юридическая проверка квартиры, чаще всего, поручается надежному риэлтору или юристу.

Я считаю, что профессиональный риэлтор должен заботиться не только о том, как проверить юридическую чистоту квартиры, но и о том, чтобы клиенты в полной мере понимали и осознавали все юридические аспекты предстоящей сделки. Недостаточно просто устного мнения специалиста о той или иной квартире. Клиент должен знать конкретные риски при покупке квартиры и видеть конкретные документы, которые подтверждают отсутствие этих рисков.

Ниже приведены основные рекомендации о том, как проверить квартиру перед покупкой, на какие моменты стоит обратить внимание и какие документы могут помочь в этом вопросе.

Правоустанавливающие документы на квартиру

С осмотра этих документов начинается знакомство с квартирой как с объектом права. Оригиналы этих документов должны быть обязательно предъявлены продавцом квартиры или его представителями. Нет ничего предосудительного в том, чтобы проверить эти бумаги на наличие водяных знаков и другие защитные признаки, а также получить ксерокопии для дальнейшего исследования. Содержание этих документов с 2017 года проверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), либо выпиской из архива Департамента Муниципального жилья в том случае, если последняя сделка по квартире имела место до 31 января 1998 года. Более того, выписка из ЕГРН заменяет привычное Свидетельство о государственной регистрации права, если это право приобретено после 01 января 2017 года. Такая проверка документов при покупке квартиры позволяет выявить существующие обременения, аресты и проверить подлинность предоставленной продавцом информации.

История квартиры

Правоустанавливающие документы отражают только последние две сделки, проведенные в отношении квартиры. Задача риэлтора собрать документы, по которым прослеживается вся цепочка сделок с квартирой, начиная от первичного возникновения права. Покупателя должны насторожить частые и труднообъяснимые сделки с квартирой. В ходе такой проверки квартиры могут быть выявлены имевшиеся ранее судебные споры, аресты, обременения, которые уже сняты, однако могут иметь юридические последствия для будущего собственника.

Дееспособность продавцов квартиры

Проверка квартиры перед покупкой в соответствии с вполне устоявшейся практикой включает предоставление продавцами справок из психоневрологических и наркологических диспансеров по месту их постоянной регистрации. Конечно, если продавец состоит на учете в этих учреждениях, это не означает автоматически его недееспособность. Однако такая информация позволяет предотвратить возможные риски, связанные с признанием сделки недействительной. В случаях, когда постановка на учет связана с заболеваниями, не препятствующими человеку осознано распоряжаться своим имуществом, это может подтвердить специальная медицинская экспертиза, которая осуществляется прямо на сделке. Совсем другая ситуация, если зафиксированные в соответствующих учреждениях диагнозы могут быть предъявлены в суде для последующего признания продавца недееспособным и оспаривания сделки. Покупка такого варианта не может быть оправдана никакими выгодами. От нее необходимо отказаться.

Выявление лиц, имеющих право пользования квартирой

Покупатель должен получить документальную информацию обо всех лицах, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире. Среди таких лиц могут быть выявлены временно выбывшие для службы в армии, в места лишения свободы, в лечебные учреждения. Такие лица впоследствии придется выписывать по суду, что будет весьма проблематично, если у них нет другого жилья. Худший вариант, если права этих лиц были нарушены в процессе приватизации, это может привести к потере права собственности на всю квартиру или ее часть. Такая проверка квартиры на чистоту может также выявить случаи ущемления прав несовершеннолетних при приватизации. В период с 1991 по 1993 год приватизация квартир могла осуществляться без участия зарегистрированных детей. Такие сделки могут быть оспорены детьми по достижении ими совершеннолетия. Также могут быть оспорены сделки по приватизации, если непосредственно перед этим несовершеннолетние были выписаны по другому адресу и не смогли реализовать свое право на участие в приватизации.

Банкротство продавца при продаже квартиры

Новые риски, связанные с покупкой квартиры, привнесли изменения, вступившие в силу с 01.10.2015 года к Федеральному Закону "О несостоятельности (банкротстве)". С этого момента закон впервые устанавливает возможность для физических лиц законно признать себя банкротами. Эта процедура весьма продолжительна и имеет множество этапов. Сделка, совершенная незадолго до процедуры банкроства, может быть впоследствие оспорена кредиторами, как преднамеренно совершенная с целью ущемить права кредиторов, как фиктивная, т.е. совершенная с целью намеренно ввести в заблуждение кредиторов, как ущемляющая права одних кредиторов перед другими. На сегодняшний день при покупке квартиры необходимо обратить пристальное внимание на обстоятельства продажи, провести комплексную проверку продавцов, их кредитной истории, наличие исполнительных листов и судебных решений.

Составление договора купли-продажи квартиры

В договоре купли-продажи должны быть четко отражены все договоренности, достигнутые между продавцом и покупателем, в понятном для органов государственной регистрации виде. Даже нотариальная форма договора купли-продажи не избавляет риэлтора от обязанности досконально проверить договор на наличие ошибок в тексте.

Выше перечислены только самые основные ситуации, связанные с проверкой документов на квартиру. Однако на практике их значительно больше. Каждая квартира имеет свою историю, разный состав собственников и другие особенности. Как проверить квартиру при покупке, риэлтор должен решать, исходя из норм законодательства, но очень большое значение играет и опыт риэлтора. Осторожность, предусмотрительность не должны препятствовать самому процессу покупки квартиры. Задача риэлтора организовать проверку квартиры при покупке таким образом, чтобы переговоры и сделка проходили в комфортной деловой обстановке, а не в атмосфере страха и агрессии.

Вы можете узнать больше о том, как безопасно купить квартиру в ходе первой бесплатной консультации. Звоните. Буду рад ответить на Ваши вопросы.

Частный риэлтор Александр Водолазов

Вернуться к списку статей